Imagine você, leitor, as seguintes hipóteses: um pequeno empresário precisa de dinheiro para honrar com os compromissos da sua empresa, pois as vendas caíram substancialmente nos últimos meses. Vai ao banco para conseguir um empréstimo para salvar sua empresa. Como de praxe, a instituição financeira solicita uma garantia para conceder o empréstimo.
Nem ele, nem a empresa, possuem bens para oferecer em garantia. Não enxergando outra alternativa, ele pede aos seus pais para oferecer o único imóvel em que residem para garantir essa operação e o imóvel é alienado fiduciariamente ao banco.
Imagine ainda que um casal adquire um imóvel de uma incorporadora para pagar em 20 anos. Assina a escritura no ato, recebe as chaves e se muda com toda a sua família para a tão sonhada casa própria. Como garantia ao pagamento das parcelas oferecem o próprio imóvel adquirido, em alienação fiduciária.
Agora imagine que os devedores não conseguiram honrar os compromissos assumidos e perderam os imóveis dados em garantia.
A discussão é atual e chama a atenção por recentes decisões proferidas por nosso Judiciário. Não pretendemos aqui verificar se houve “justiça” nas decisões, mas sim trazer um outro ponto de vista sobre o instituto da alienação fiduciária, que não apenas o dos devedores.
A Lei nº 9.514, em 20 de novembro de 1997, que trata da alienação fiduciária de bem imóvel, teve por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral, cujo objetivo principal foi trazer mais agilidade na execução da garantia pelo credor (também chamado de fiduciário) em caso de inadimplemento do devedor (o fiduciante) e, por consequência, uma redução dos juros cobrados nos financiamentos de imóveis.
Com o passar dos anos, o que era ágil tem se tornado um pesadelo para os credores fiduciários. Decisões conflitantes e interpretações equivocadas de nossos magistrados têm trazido uma enorme insegurança jurídica sobre o instituto da alienação fiduciária sobre bens imóveis, desfigurando-o completamente.
Em recente decisão liminar, o Tribunal de Justiça do Paraná (TJ-PR) suspendeu o leilão realizado de um imóvel que havia sido alienado fiduciariamente por terceiros, sob o argumento da impenhorabilidade do bem de família previsto na Lei nº 8.009, de 29 de março de 1990.
A liminar suspendeu os efeitos da consolidação da propriedade pela credora, do leilão e da arrematação em hasta pública, sob o argumento de que se tratava de “imóvel oferecido em garantia fiduciária por terceiros, para garantir financiamento que aparentemente não beneficiou a entidade familiar”.
O ineditismo dessa decisão foi a interpretação dada pelo desembargador do TJ-PR sobre a impenhorabilidade do bem de família em imóveis voluntariamente dados em garantia pelo devedor/terceiros, tal como no nosso primeiro exemplo acima.